Immobilier : cette mauvaise surprise qui attend les propriétaires à la rentrée

Posté le : 26/08/2019

Dans toute la France, plus de 3 000 communes sont concernées. Après les épisodes récents de sécheresse, des milliers de locataires ou de propriétaires ont découvert, en rentrant de vacances, des fissures dans leurs maisons. En cause: le mouvement des sols argileux, qui gonflent avec l'humidité en fin d'hiver et qui, à partir du printemps et en été, vont se rétracter sous l'effet d'une moindre pluviométrie et de l'augmentation de la chaleur.

"Ces trois, quatre dernières années, on a eu presque chaque année des épisodes un peu chauds et secs", expliquait à L’AFP Sébastien Gourdier, géotechnicien du Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM). Les régions touchées par le "retrait-gonflement" des sols argileux ne sont pas toujours les mêmes, poursuit le spécialiste: "En 2017, c'était le sud de la France et la région PACA, en 2018, plutôt le centre et l'est (du pays) et le sud de l'Ile-de-France."

Contrairement aux inondations, où les dégâts sont immédiats, les conséquences d'une sécheresse peuvent apparaître six mois ou un an après.

A la clé pour les propriétaires, des problèmes d'étanchéité à l'air ou à l'eau, de perte de valeur des habitations, et des travaux souvent coûteux, selon le géotechnicien, mais un risque d'effondrement qui reste selon lui très rare.

Pour les victimes de sècheresse, l'arrêté de catastrophe naturelle est un préalable indispensable avant d’appeler son assurance qui va envoyer ensuite un expert pour analyser les dégâts et leur causes.

Les experts recommandent aux propriétaires concernés d'exiger une étude de sols dite "G5", qui permet d'exiger une réparation durable sans se contenter de réparations superficielles.

Dans certains cas, l'injection de résine expansive suffira pour consolider les fondations. Dans d'autres, plus sévères, il faudra installer des micropieux sous les fondations, sortes de pilotis constitués d'une armature métallique dans laquelle on envoie un coulis de ciment, pouvant descendre jusqu'à 18 mètres de profondeur. Les travaux coûtent souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros et dépassent, parfois, le prix de la maison.

Pour les bâtiments neufs, une étude géotechnique obligatoire est prévue dans une loi de novembre 2018, censée participer à une meilleure prise en compte de la composition argileuse des sols.

La Fédération Française de l’Assurance rappelle que les propriétaires ou locataires qui ont souscrit une assurance multirisques habitation sont obligatoirement couverts, au titre de la garantie catastrophes naturelles, pour les dégâts dus à la sécheresse.

La garantie catastrophes naturelles joue si un arrêté interministériel paru au Journal officiel constate l’état de catastrophe naturelle dans le département ou la zone géographique concernée. Cette garantie couvre les dommages occasionnés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette définition exclut la prise en charge des dommages consécutifs à la chaleur.

Sont garantis, notamment, les dommages matériels directs aux bâtiments y compris la valeur à neuf si elle est prévue dans le contrat ; les frais d’études géotechniques nécessaires à la remise en état des biens garantis ; les fondations et murs de soutènement de l’habitation ; les murs de clôture, le matériel à l’extérieur si ces biens sont couverts par le contrat.

En revanche ne sont pas pris en charge les frais de déplacement et de relogement y compris en cas d’impossibilité d’accès à une habitation, la perte d’usage, la perte de loyers, le remboursement de la cotisation d’assurance dommages ouvrage, les pertes indirectes ; le remboursement des honoraires d’experts d’assurés ; les frais d’études géotechniques ou autres, exposés pour justifier ou instruire la procédure aboutissant à la constatation de l’état de catastrophe naturelle par arrêté interministériel ; les terrains, végétaux, arbres et plantations.

En principe, une franchise légale de 1 520 euros applicable pour les biens à usage d’habitation et non professionnel reste à votre charge. C'est la franchise prévue par le contrat qui s'applique, si celle-ci est supérieure à ce montant.

Mais dans les communes non dotées d’un plan de prévention pour la sécheresse, la franchise est modulée en fonction du nombre d’arrêtés pris pour le même risque, au cours des cinq années précédant la date de la nouvelle constatation, selon les modalités suivantes : la franchise est doublée au troisième arrêté constatant la catastrophe ; triplée au quatrième ; quadruplée pour les arrêtés suivants.

Avec le réchauffement climatique et la multiplication probable des canicules, les coûts devraient exploser pour les assureurs

En 2003, les conséquences de la sécheresse ont coûté 2,3 milliards d'euros aux assureurs. Depuis quatre ans, ce sinistre coûte désormais chaque année entre 700 et 900 millions d’euros de dégâts assurés. Sur le plus long terme, le poids des dommages causés par les aléas naturels va pratiquement doubler ces 25 prochaines années, par rapport aux 25 dernières années" selon les experts de la FFA.